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A LOCAÇÃO DE IMÓVEIS NA “NOVA” LEI DO INQUILINATO - 2ª PARTE - 13/08/2014

Agora que já entendemos a diferença entre contratos de locações verbais e escritos, e contratos de locação por tempo determinado e indeterminado, podemos nos aprofundar sobre alguns aspectos e características dos contratos de locação, especificamente nos firmados por tempo determinado que são os mais comuns e possuem mais detalhes.
 
Uma das primeiras informações que precisamos ter em mente a partir de agora é que a Lei 8.245/91 faz uma distinção nos contratos de locação por tempo determinado, a respeito de sua duração, em seus artigos 46 e 47. É o que passaremos a explicar agora.
 
Haverá uma diferença na forma de encerramento do contrato, dependendo de o prazo da locação ser igual ou maior do que 30 (trinta) meses, ou seja, dois anos e meio.
 
Antes de falar desta diferença precisamos primeiro relembrar dois aspectos que dissemos na 1ª parte de nossa conversa, resumidamente.
 
1) Se o contrato tem tempo determinado, o proprietário não poderá pedir a devolução do imóvel ao locador antes do final do prazo estipulado (salvo exceções), sem que tenha de restituir a ele valores devido a esta quebra do contrato.
 
2) Quando se encerra o prazo de um contrato por tempo determinado sem que o locador peça o imóvel de volta e sem que o locatário o devolva, entende-se que passou a ser um contrato por tempo indeterminado.
  
Sabendo disso, podemos agora prosseguir.
 
TÉRMINO DO CONTRATO DE LOCAÇÃO COM PRAZO IGUAL OU SUPERIOR A 30 MESES
 
Se o tempo de locação que foi combinado em contrato entre o proprietário e o inquilino é de trinta meses ou mais (dois anos e meio ou mais), terminado este prazo, encerrou-se o Contrato de Locação sem que o locador precise avisar o locatário disso.
 
Mas sabendo que no silêncio de ambos, o Contrato passaria a ser por tempo indeterminado, se o proprietário deseja a desocupação do imóvel, terá de notificar para que o inquilino desocupe o imóvel dentro de 30 (trinta) dias após a data ajustada de término da locação. Isso é importante entender porque antes deste prazo o proprietário não poderá pedir o imóvel (é por tempo determinado). Mas após o término do prazo, o proprietário pode pedir o imóvel sem motivo algum, baseado apenas no término do contrato. Mas repetimos, deve pedir dentro dos 30 dias posteriores ao término do prazo estipulado.
 
Se dentro deste prazo de trinta dias o locador não manifestar seu interesse e providenciar para que o locatário desocupe o imóvel, a locação passará a ser por tempo indeterminado, já a partir do primeiro dia posterior à data prevista no contrato firmado. Em termos práticos, recomenda-se que o locador notifique o locatário antes do término do contrato, para evitar esta situação de ele permanecer na posse do imóvel por mais de trinta dias depois do término do prazo, para que não se torne contrato por tempo indeterminado.
 
Você pode estar se perguntando: Mas se o contrato é por tempo determinado não poderá encerrar o contrato antes da data que foi combinada! E a resposta é bastante simples: O locador não está encerrando o contrato. O inquilino poderá permanecer no imóvel até a data do fim do contrato. O que o proprietário está fazendo é notificar o locatário de que o prazo do contrato está se encerrando, que não tem interesse em continuar com a locação, e que deseja que nos 30 dias após a data do fim do contrato ele desocupe o imóvel. Esta forma é justa e recomendável, pois dá mais tempo ao locatário de encontrar outro lugar para residir que não apenas os trinta dias após o prazo do contrato.
 
Nos casos de locação por tempo indeterminado (ou no caso de um contrato por tempo determinado que venha a se tornar em contrato por tempo indeterminado), como dissemos na primeira parte desta postagem, o locador poderá pedir o imóvel a qualquer tempo, sem necessidade de haver motivação para tanto (é o que se chama de "denúncia vazia"), bastando notificar o locatário de seu desejo em um prazo de 30 dias antes da efetiva desocupação – é o que está estipulado no art. 6º da Lei 8.245/91.
 
TÉRMINO DO CONTRATO DE LOCAÇÃO COM PRAZO INFERIOR A 30 MESES
 
Mas aqui falamos nas locações por tempo determinado com prazo igual ou superior a 30 meses. Isto porque se a locação tiver prazo inferior a 30 meses existem algumas diferenças sutis:
Quando é encerrado o prazo do contrato de locação por tempo determinado inferior a 30 meses, automaticamente o contrato se torna por tempo indeterminado. Isso não acontecia no prazo superior a 30 meses, quando somente se tornava por tempo indeterminado no caso de ambos – locador e locatário – não se manifestarem sobre o destino da locação dentro de 30 dias após o término do prazo.
 
Mas a lei 8.245/91 diz que neste caso específico de locação por tempo indeterminado - que se formou de um contrato com prazo de menos de 30 meses - não se obedecerá à regra de que poderá o proprietário pedir o imóvel através de denúncia vazia (a qualquer tempo, sem motivo, bastando notificar o inquilino). É uma exceção à regra! Neste caso, os únicos motivos que poderão permitir o locador de pedir o imóvel de volta seriam os mesmos de um contrato de locação por tempo determinado (veja a primeira parte de nossa conversa) e mais alguns, a saber:
 
Extinção do Contrato de Trabalho, se a Ocupação do Imóvel pelo Locatário era relacionada com o seu Emprego
 
Se o contrato de locação era devido ao emprego do inquilino, especificamente naqueles casos em que o inquilino trabalha para o locador, e o imóvel é utilizado por este empregado para moradia enquanto permanece trabalhando para este. Se o prazo da locação se encerrar, e o locatário não estiver mais trabalhando com o locador, este poderá pedir o imóvel de volta, pois não existe mais nenhuma relação entre os dois.
 
Se o locador for utilizar o imóvel
 
Muitas vezes, o proprietário tem a intenção de voltar a utilizar o imóvel para sua moradia. Neste caso ele poderá pedir o mesmo de volta para o inquilino, após ele se tornar contrato por tempo indeterminado. Importante frisar que o artigo que passa esta informação acrescenta que não apenas para o próprio locador, mas para seu cônjuge (marido ou esposa) ou companheiro. Nestes casos ele poderá pedir o imóvel de volta. Mas caso não o utilize para este fim, o locatário poderá pedir posteriormente indenização ao locador, por este ter se utilizado de um motivo infundado para recuperar o imóvel, podendo até mesmo pedir para voltar a utilizar o imóvel. Apenas mais um detalhe importante: o locador também poderá pedir de volta o imóvel para a utilização por seus pais e filhos. Mas para estes, nem eles nem seus cônjuges poderão possuir imóvel próprio. Se possuírem, este não será um motivo válido para o pedido da rescisão do contrato e devolução do imóvel
 
Para demolição e edificação licenciada, para a realização de obras aprovadas pelo poder público ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão
 
Estes casos, apesar de parecerem complexos, são bem simples. Se o proprietário for demolir o prédio ou construir algo no terreno, poderá pedir o imóvel de volta, desde que a construção ou demolição seja já licenciada. Tanto se não possuir já a licença da prefeitura para a construção/demolição, como caso não venha a realizar elas posteriormente, o inquilino poderá pedir tanto a indenização como voltar a residir no imóvel, mais os prejuízos que sua retirada indevida tiverem provocado.
 
No caso de obras aprovadas pelo Poder Público não é diferente. Mas estas obras deverão aumentar a área construída em no mínimo 20% (vinte por cento). Assim, não é qualquer obra aprovada pelo poder público que poderá conceder ao proprietário recuperar o imóvel. Deverá obrigatoriamente aumentar a área do mesmo. A diferença entre este caso e o anterior é que no primeiro a obra é realizada pelo proprietário, nesta segunda, será realizada ou exigida pelo Poder Público.
 
Por último, e mais simples, se o imóvel passará a ser utilizado como Hotel ou Pensão. E é claro que neste caso deverá ser comprovado este fato documentalmente, não bastando apenas a declaração do proprietário disto.
 
Se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar 5 anos
 
Este é o caso mais comum. Havia um contrato de locação com prazo inferior a 30 meses. Digamos, para exemplificar, que era um contrato de 24 meses (dois anos). O contrato se tornou, automaticamente em contrato de locação por tempo indeterminado um dia após completar 2 anos, tendo todas as ressalvas acima para que o proprietário o recupere do locatário. Mas se o locatário permanecer residindo no imóvel, quando se completar 5 (cinco) anos da ocupação por este inquilino, ou seja, 3 anos após ele se tornar contrato por tempo indeterminado, o proprietário poderá pedir a devolução do mesmo por denúncia vazia. Simples assim. Ao completar 5 anos de ocupação ininterrupta, ou seja, sem que o locador venha a residir em outro lugar e depois retorne ao imóvel, o proprietário poderá pedir a rescisão do contrato de locação e sua devolução sem apresentar qualquer razão específica, a não ser esta mesma.
 
Bem, aqui encerro minha contribuição sobre os contratos de locação de imóveis. O assunto possui muitas mais informações, mas deixarei para outra oportunidade, a fim de que possamos a partir de agora abordar novos assuntos que venham a interessar os leitores.
 
Um abraço, e fiquem bem!
Autor: Marcelo Athayde
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