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A LOCAÇÃO DE IMÓVEIS NA “NOVA” LEI DO INQUILINATO - 1ª PARTE - 15/05/2014

 
Inicio falando sobre um assunto que percebo que ainda hoje existem diversas dúvidas a respeito, principalmente após o surgimento da “nova” Lei do inquilinato: A Locação de Imóveis Urbanos. Desde já informo que vou apenas passar algumas informações simples e resumidas que considero interessantes a todos que desejam alugar um imóvel residencial, mas não esgotando o assunto. Ainda assim, devido à extensão do assunto, irei publicar as informações de forma separada, abordando cada nuance separadamente, para não haver sobrecarga de informações.
Coloquei “nova” lei entre aspas porque ela não é tão recente assim. A lei foi criada, substituindo a anterior, em 1991, portanto já há 23 anos! Ocorreu que em 2009 foram feitas algumas alterações no seu texto, instituindo situações que não existiam anteriormente. E só por este motivo é que foi chamada de “Nova Lei de Locações”, quando na verdade ela não é nova, foram apenas adicionadas algumas situações que não eram previstas anteriormente. Esta legislação que regula a matéria é a Lei 8.245/91, e pode ser acessada aqui.
Em primeiro lugar, mas muito importante entender, é que o Contrato de Locações pode ser feito de várias formas, inclusive de forma oral, ou seja, sendo negociado entre o proprietário (locador) e o inquilino (locatário) pessoalmente, sem necessidade de um contrato escrito.

Digo isso pois é comum as pessoas imaginarem que um contrato sempre será por escrito. Isto não é verdade. De acordo com nosso Código Civil, quase todas as negociações que fazemos podem ser realizadas de forma oral. E no momento que ambos os negociadores entraram em acordo, nasceu o contrato. O que, obviamente difere um contrato escrito de um contrato verbal é a possibilidade de provar a sua existência. Mas mesmo o contrato sendo apenas verbal, não é impossível. Especificamente no contrato de locação, pode-se provar que existe um contrato apresentando recibos dos aluguéis recebidos, informações de pessoas vizinhas no imóvel, que geralmente conhecem o proprietário e o inquilino, e podem informar sobre esta locação, entre tantas outras maneiras.
Sabendo disso, precisamos entender que para a Lei do Inquilinato o Contrato de Locação, em relação ao tempo de duração pode assumir duas formas: por tempo determinado ou indeterminado. É importante esta distinção porque, dependendo do tipo, terá direitos e deveres diferentes tanto para o inquilino como para o locador.
Contrato de Locação por Tempo Determinado
Neste contrato, já é combinado entre o locador e o locatário o tempo que durará a ocupação do imóvel pelo inquilino. Normalmente este contrato é firmado de forma escrita, afinal deverá haver prova de que foi determinado um tempo de duração, algo mais difícil, como já dito, nos contratos orais. Nada impede deste contrato ser renovado quando chegar ao fim, por novo tempo determinado. Mas, se ao final do prazo estipulado no contrato, nem o locador solicitar o imóvel de volta, nem o locatário o devolver, será entendido que passou a ser um Contrato de Locação de Imóvel por tempo indeterminado. Afinal, entende-se que ambos têm a intenção de manter o contrato estipulado, mas como não definiram o tempo de duração, é claro que automaticamente se torna indeterminada a data de seu final. Também devemos observar que deixa de ser um contrato escrito e passa a ser um contrato verbal. O prazo do contrato que existia antes acabou, ou seja, não é mais válido. E como não foi renovado novamente por escrito, e sim automaticamente pelo silêncio dos dois contratantes, é verbal.
Contrato de Locação por Tempo Indeterminado
Neste contrato, geralmente verbal, é combinado o valor do aluguel e sua data de início, não sendo marcado prazo para que o contrato termine. Não existe obrigação de que em um contrato escrito conste por quanto tempo durará o contrato. Assim, se não houver cláusula dizendo quando o inquilino deverá desocupar o imóvel, entende-se que é um contrato de locação por tempo indeterminado. Sua validade será também por tempo indeterminado. Não há necessidade de renovação do mesmo. O valor dos aluguéis é reajustado anualmente, como ocorreria também no contrato de locação por tempo determinado.
Características e diferenças entre os Contratos de Locação por Tempo Determinado e Indeterminado
No contrato de locação de imóveis, quando for por tempo determinado, o locador não poderá reaver o imóvel antes de terminar o contrato. Assim, se desejar voltar a morar no imóvel, alugar ou apenas ceder o seu uso para outra pessoa, terá obrigatoriamente que esperar que o prazo termine. Isto é assim para se dar segurança ao inquilino, que justificadamente espera que no prazo que foi acordado com o proprietário do imóvel, não seja ele retirado do imóvel repentinamente. Temos de entender que muitas vezes o inquilino faz consideráveis investimentos para se mudar para o imóvel, com intenção de morar nele por bastante tempo. E por este motivo escolhe fazer o contrato por tempo determinado.
No contrato por tempo indeterminado, por sua vez, de uma forma simplificada, podemos dizer que a qualquer tempo o proprietário poderá pedir o imóvel de volta, desde que notifique o locador, no mínimo, 30 dias antes.
Mas uma situação que gera muitas dúvidas é o caso de inadimplemento, ou seja, quando o locatário não está pagando os aluguéis. Neste caso, poderá ser feita a Ação de Despejo desde que o locatário não tenha apresentado nenhuma espécie de garantia. E o que isso quer dizer? Se o locatário possui fiador, se fez adiantamentos de aluguel, ou deu qualquer outra espécie de garantia, não poderá o proprietário despejá-lo. Mesmo que a exigência de garantia tenha partido do locador. Este deverá em primeiro lugar utilizar-se desta garantia, para somente depois de frustradas estas tentativas, poder despejar o inquilino. No caso de haver um adiantamento ou caução de aluguel, como em algumas localidades é comum de se fazer, o número de aluguéis é que determinará o prazo para pagamento das prestações não pagas. Após isto, bastará ao locador enviar uma notificação de despejo ao inquilino para que ele desocupe o imóvel.
Em breve continuaremos a conversar sobre este assunto, e desde já peço que deixem seus comentários abaixo, tirando suas dúvidas, sugerindo (sobre Locação de Imóveis, é claro) qual assunto gostariam de ler na 2ª parte deste post.
Um abraço e fiquem bem!
Marcelo Athayde - Advogado
Autor: Marcelo Athayde
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